楼花转让 | 税务 | 据大家所知，多伦多的Condo市场一直非常火热，由于楼花转让所要求的投资金额比较小，最近有很多小伙伴在咨询关于投资楼花转让的问题。在这里，我就单单从税务的角度讲解一下，以投资为目的做楼花转让会涉及到的问题。
首先，我们要明白，楼花转让与其他资产买卖的性质不同。一般资产买卖所产生的收益为资产收益，也就是Capital Gain，在加拿大，Capital Gain只有50%需要打税。然而，以投资为目的的楼花转让的所有获利部分都会被税务局认定为商业收入，也就是business income, 其收益部分的100%都是需要打税的。从这个定性可以看出，政府并不是很鼓励楼花转让这种投资，因此所产生的税负也比较重。另一方面，楼花投资失败所产生的损失，是全部可以用来抵扣其他收入，达到减税目的的。不过这里就比较有意思了，因为大家投资楼花的时候，应该也不会想着房子会贬值。
当楼花转让的收益被确认为business income之后，楼花转让还会涉及到HST的问题。HST 就是平时我们在安省买东西的时候所缴纳13%的增值税。因为政府认定转让楼花是一个积极的商业活动，这时候你作为楼花的卖家，就应该收买家13%的HST交给政府。但是加上这13%之后，楼花的价格在市场上就失去了竞争力，所以卖家一般会把13%包含在卖价里面。
楼花交税的计算一般比较复杂，涉及的方面也可能各不相同，下面我会用一个简化的例子做一个计算，仅供大家参考：
小明2018年花50万买了一个楼花，当时交了10万定金，现在市场上的价格为70万。转让给买家之后，小明一共收到70万。40万付给开发商，剩下的30万（差价和定金）都是需要交纳HST的，也就是0.13*30/1.13=3万5。 而剩下的收益都是属Business income，需要100%交税的。 假设小明没有其他收入，减去楼花交易中产生其他费用，并且缴纳个人税后拿到手里的应该是8/9万那个样子。
总结一下，以投资为目的的楼花转让，所要交纳的税金比其他房产投资更高，主要是由于两点：
- 所产生的增值被税务局认定为Business Income，需要100%打税。
- 收入需要交纳13%的HST。
当然，在做楼花投资的时候，考虑的也不仅仅是税务这一方面，其他问题也欢迎大家到多咨处咨询。另外，如果是以自住或者出租为目的买楼花的话，会涉及到HST Rebate的问题，欢迎翻看之前关于HST rebate的视频，或者直接向我们咨询。
今天的分享到这里就结束了，大家有任何关于楼花转让的税务问题或者其他想知道的税务信息，欢迎留言，多咨处财税中心会一一解答。我们下次再见了，拜拜。
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