税务居民投资房 | 本期我们来具体谈一谈加拿大国税局是如何定义税务居民（Ordinary Resident）身份的。了解如何定义税务居民，就能判断自己是否符合成为非税务居民（Non-resident）。如果是非税务居民投资房應如何处理？
首先，我们讲一下税务居民的定义。
- 税务居民是与移民身份无关。
- 一年内在加拿大居住183天以上。
- 生活重心在加拿大。
- 在加拿大有稳定工作
- 在加拿大有自住房或者其他财产
- 配偶或小孩在加拿大
也就是说，留学生或者有效工签持有者，甚至是旅游签证持有者一旦满足以上条件，都属于税务居民。反过来说，加拿大永久居民或者公民如果不满足以上条件，那么也属于非税务居民。
接下来，我们讲一下可能会涉及非居民税务问题的几种情况：
- 留学期间在加拿大买房，毕业回国的学生。
- 有房产但放弃身份的永久居民。有房产但移民其他国家的加拿大公民。
- 在加拿大做房产投资的海外居民。
非税务居民投资房的收入通常分为两种：
- 投资房出租
- 投资房出售
两种情况下，非税务居民都需要向税务局缴纳百分之25的预缴税，之后再通过报税拿回一部分税金。具体操作请大家搬好小板凳，开始记笔记吧：
- 投资房出租
- 没有代理人：非居民需要每个月收到租金后，需要在下个月15号之前向税务局缴纳总租金的25%。举个例子 ，1月租金为3000，那么需要在2月15号前缴纳750税金到税务局。这个预缴税其实税务局对非税务居民的一种管控。
- 有代理人担保（任何加拿大税务居民）：在递交NR6申请并被税务局通过之后，非居民可以按照利润的25%交税。在月租金3000的情况下，在抵扣预估的地税和贷款利息之后，预计月利润降为1000，那么需要在下个月15号前缴纳的税金就只有250了。
既然我们叫这个25%的税金预缴税，那么就说明它最后是要根据实际情况进行调整的。所以在来年报税的时候会计师会根据实际收入和费用的计算结果进行多退少补。值得注意的是，在选择代理人担保的情况下，如果非居民逃税或者不报税，那么代理人就需要承担相应后果。
- 投资房出售
- 非居民在出售投资房的时候，必须在卖房的十天内进行递交清算申请。并且在收到清算证明，也就是certificate of compliance后缴纳25%的预缴税。如果无法按时完成，会面临高额罚金。与租金收入相似，可以通过报税对25%的预缴税调整。
举个例子:
16年韩梅梅同学以80万的价格购房一套，在19年毕业回国的时候以100万卖掉，忽略交接费用，需要支付25%*20万=5万的税金。
在报税的时候，根据加拿大的税务法则，资本收益只有一半需要打税。在没有其他收入的情况下，根据税率计算后，需要交纳的税金为2万4。在报税3-6个月后，韩梅梅同学成功地拿回了2万6的退税
我们现在来总结一下今天的内容，
- 税务居民身份是根据税务年在加拿大的居住时间和生活重心决定的，留学生也属于税务居民。
- 非居民在赚取租金的时候，需要按月向税务局支付25%的预缴税，来年报税再根据实际收入和费用计算进行多退少补。
- 非居民在卖房的十天内需要进行清算证明，并且支付25%的预缴税，来年报税再进行退税。
今天的分析就到此结束了，大家有任何关于非居民投资房相关的税务问题，欢迎留言，多咨处财税中心会一一解答，我们下次再见了，拜拜。
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