上期跟大家分享了非居民房产处理的税务知识，今天和大家聊的话题是税务居民自住房与投资房买卖的省税小秘籍。
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首先，加拿大税务居民卖自住房所产生的资产增值是不用交税的。那么我们要如何利用这个自住房免税才是最划算的呢？现在就通过小明的例子给大家讲解一下。
小明2013年花了30万在多伦多买了公寓用于自住，在2015年，小明另外买了一套别墅，就把公寓出租出去了。注意，这时候公寓就从自住房变为了投资房。在2019年的时候，公寓涨到了70万，但是别墅的增值并不大，所以小明决定卖掉公寓，但是短期内并不打算处理别墅。
那么小明在2019年的时候把这套公寓以70万出售后，所产生的40万资本收益，其中需要交税的部分是资本收益的1/2，再乘上非自住时间减一年与总时间的比例，也就是40*1/2*（4-1）/7 = 8.6万。因为小明本身有一份22万的高薪工作，所有额外收入都需要交纳高达46.16%的税金，所以小明因卖房所导致的税金高达4万。
（tax rate = 46.16%）
如果小明在2017年的咨询会计师进行了税务规划，那么会有什么不同呢？
会计师在了解小明的情况之后，在改变房屋用途的时候会帮小明做一个4-Year Election。这个Election生效之后，可以在改变公寓用途之后的4年内依然认定该公寓为自住房。这样的话，小明在2019年卖房的时候，并不需要因为房产买卖而交任何个人所得税。
通过这个例子，我们看到提前的税务咨询和规划，帮小明轻松节省了4万税金。
s.45(1) Election
除此之外，在卖房的时候，我们还可以用投资亏损和 RRSP进行抵税。
- 无论是股票或者其他资产所产生的亏损，都可以用于抵扣售房产生的资产增值。值得注意的是，即使亏损产生的时候对当年税务没有影响，也是需要及时申报的。
- RRSP对于高收入或者收入暴增的情况是非常有效的避税工具，需要提前咨询会计师做好计划，才能合理利用。关于RRSP，多咨处也有专门的影片进行讲解，欢迎大家的观看。
最后总结一下今天的重点，
- 巧用自住房Election
- 及时申报资产亏损
- RRSP的合理利用
所以说，卖房的时候如果能够提前咨询专业人士，做好合理的规划，那么还是能省很多税的。
今天的分享就到这里了，大家有任何关于房屋买卖的税务问题或者其他想知道的税务信息，欢迎留言，多咨处财税中心会一一解答。
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